Familiebank: hoeveel rente mag je berekenen?

Hoeveel hypotheekrente breng je in rekening bij een lening aan familie?

Wie zijn / haar kind wil helpen met het kopen van een huis, kan dit doen door middel van een schenking. Het nadeel van een schenking is dat het bedrag daadwerkelijk wordt “weggegeven”. Degene die het gegeven geld op een later moment nog graag weer terug wil ontvangen, kan beter zelf voor bank spelen en het benodigde bedrag in de vorm van een lening verstrekken. Dit wordt ook wel familiebankieren genoemd.

Als je aan de eisen voldoet, is de rente op deze familielening gewoon fiscaal aftrekbaar. Maar mag je dan zelf bepalen welke rente je in rekening brengt? Nee, om de rente af te kunnen trekken voor de inkomstenbelasting, gelden regels die ik in dit artikel zal behandelen.

Grenzen niet opzoeken

Voor bank spelen lijkt simpel, maar dan moet je als ouders niet de grenzen gaan opzoeken. Ik heb het dan over de hoogte van de hypotheekrente. Zo is een ouder wel eens op de vingers getikt omdat deze ouder een hypotheek verstrekte met een hypotheekrente van 9%. De gemiddelde rente op dat moment van afsluiten was 3%. Het verschil van 6% vond de belastingdienst te hoog waardoor deze 9% niet werd geaccepteerd.

De vraag blijft dan: met welk rentepercentage mag je wel rekenen?

Om voor belastingaftrek in aanmerking te komen, moet de lening voldoen aan de regels die bij een normale hypotheek ook gelden. Daarnaast geldt als regel dat er een reële rente in rekening gebracht worden. Een reële rente is wat onder vergelijkbare omstandigheden met een onafhankelijke derde als rente zou worden overeengekomen. Hierbij moet je denken aan de hypotheekrentes die gewone banken voor een vergelijkbare hypotheek in rekening brengen op het moment van afsluiten van de familielening. Bij een hoger percentage dan de geldende marktrente, moet worden gekeken wat de reden is van die hogere rente. Afhankelijk van die beoordeling kan een hoger rentepercentage zijn gerechtvaardigd of niet. Vaak wordt een opslag van maximaal een kwart (dus 25% over het rentetarief) als richtlijn gegeven.

Persoonlijke band geen goede reden

Een hogere hypotheekrente verstrekken omdat er een persoonlijke band is (ouders versus kind), is niet toegestaan. Dit is namelijk geen goede reden. Gelukkig zorgt de Rijksoverheid voor duidelijkheid. Zij hebben namelijk in een PDF alles beschreven (PDF downloaden). Wie echter de PDF leest, mist duidelijke rekenvoorbeelden. Wel is er een toetsschema met de volgende stappen:

1. Is er sprake van een geldlening? (Zie pdf pagina 6/7)
2. Wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 3.119a Wet IB2001? (pdf, pagina 7/8)
3. Ziet een deel van de betaalde rente op andere rechten of verplichtingen? (pdf, pagina 8/9)
4. In hoeverre is sprake van een reële rente? (pdf, pagina’s 9/10/11/12/13/14/15)
   • Wat is het gangbare rentepercentage bij de meest vergelijkbare lening?
   • Wat zijn de verschillen met de familielening en in hoeverre is het hogere percentage reëel?

Ik wens iedere ouder die een familiehypotheek wil verstrekken heel veel succes met het doorworstelen van de PDF. Ik zou als ouder niet moeilijk doen en gewoon op internet kijken wat de gangbare hypotheekrentes zijn. Bij 20 jaar rente vaste periode (tot 100% marktwaarde) is de laagste rente op dit moment 1,69% (Argenta) en de hoogste 2,19% (IQWoon). Persoonlijk zou ik dan geen hogere hypotheekrente nemen dan 2,19%!