De laatste maanden komen er steeds meer Kifid uitspraken waarbij de hypotheekadviseur aansprakelijk is. Het gaat dan niet meer over kleine bedragen. In mijn blog van 4 maart Hypotheek: foutje van 156.000 euro van adviseur – Homefinance kon u al lezen dat een adviseur 156.000 euro mag aftikken. Hieronder een uitspraak van het Kifid waarbij de adviseur aansprakelijk is voor een bedrag van 34.000 euro Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening (kifid.nl). In deze zaak ging het over een koopsom van een woning van 330.000 euro.
Ex-partner ging niet akkoord met overbruggings hypotheek
De koop is niet doorgegaan vanwege de overbruggingshypotheek.
De consument stelt dat de adviseur is tekortgeschoten in de op hem rustende (zorg)verplichtingen, omdat hij de consument niet (tijdig) heeft geïnformeerd dat zijn ex-partner diende mee te tekenen voor de overbruggingshypotheek. Zij weigerde dat, waardoor de woning niet kon worden afgenomen en de consument een boete verschuldigd werd.
Maak goede hypotheek afspraken bij scheiden!
Ik heb het al talloze keren geschreven in mijn blog. Als mensen uit elkaar gaan, is het verstandig dat er vooraf goede afspraken worden gemaakt. In dit geval is er een overwaarde op een woning die nog verkocht moet worden. De man koopt een andere woning en op advies van de adviseur wordt er een overbruggingshypotheek meegenomen. Deze overbruggingshypotheek is alleen mogelijk als ook de ex-partner mee tekent. Dit is ook logisch want de woning staat nog op beide namen. De ex-partner weigert mee te tekenen waardoor alle alarmbellen al moeten gaan klinken. In dit geval is de hypotheek niet mogelijk en moet direct de verkopers worden ingelicht dat de koop niet door kan gaan.
Kopen onder voorbehoud bij hypotheek is belangrijk
Zoals bekend ben ik een zeer groot voorstander om alleen een woning te kopen onder voorbehoud van financiering. De koper kan dan altijd onder de koop uit als blijkt dat de bank de hypotheek niet wilt verstrekken. Let op: hierbij moet de bank wel alle benodigde stukken kunnen beoordelen. In de huidige markt worden steeds meer woningen verkocht zonder voorbehoud van financiering omdat makelaars dit adviseren. Er wordt met deze werkwijze een groot risico genomen door de kopers.
Bizarre wending: adviseur verwijt klant fraude
Het verhaal krijgt nog een vreemde wending als het gaat over het taxatierapport. De adviseur geeft aan dat de klant gefraudeerd heeft met het taxatierapport.
De consument erkent dat hij het taxatierapport zelf heeft aangepast, maar naar het oordeel van de commissie heeft de adviseur dit zelf ook deels in de hand gewerkt. Het is de adviseur geweest die bij de consument heeft aangegeven dat het taxatierapport moest worden aangepast en partijen hebben kennelijk niet gesproken op welke wijze dit diende te gebeuren. Ook heeft de adviseur kennelijk niet gecontroleerd of de aanpassingen op de juiste manier waren gedaan, voordat hij het rapport doorstuurde naar de geldverstrekker.
Het kan gebeuren dat een taxatierapport niet goed wordt opgemaakt omdat de verkeerde bedragen zijn doorgeven of de taxateur een foutje heeft gemaakt. Het is dan logisch dat het taxatierapport wordt aangepast. Deze aanpassing moet wel worden gedaan door de taxateur zelf. Ik heb met verbazing gelezen dat de aanpassingen zijn gedaan door de klant en dat de adviseur de aanpassingen niet heeft gecontroleerd! In ieder geval werd deze hypotheekadviseur aansprakelijk gevonden voor zijn fouten en werd de schade vastgesteld op 34.000 euro.
Conclusie: Zorgplicht hypotheek adviseur weegt zwaar
Hypotheekadviseurs moeten hun zorgplicht nakomen. Veel adviseurs vinden (terecht) dat de zorgplicht te ver gaat. In klantdossiers staan dan ook diverse disclaimers om geen aansprakelijkheid te kunnen krijgen voor het hypotheekadvies aan hun klanten.
Als een hypotheekadviseur de situatie van zijn klant duidelijk in kaart brengt dan is een disclaimer helemaal niet nodig. Vooraf kan een adviseur namelijk al goed beoordelen of een hypotheek mogelijk is of niet. Bij twijfel dit heel goed aangeven met daarbij de reden wat het vraagteken nog is. Blijft er twijfel dan tegen de klant zeggen dat je als hypotheekadviseur de hypotheek niet wil doen. Er zijn nog teveel adviseurs die geen Nee durven te verkopen aan hun klanten. Het gevolg is dat zij alles proberen om de hypotheek alsnog rond te krijgen. Dit laatste lukt niet altijd waardoor zij aansprakelijk worden gesteld.
